Привет, комерсаны.
Не уверен, что я в правильную блогу, т.к. вроде бы и не настоящий бизнес, да и вообще.
Есть некоторая сумма денег и возможность дешево делать качественный ремонт. Есть мысль купить пару–тройку квартир после пожара, сделать ремонт и продать по рыночной цене. На первый взгляд, по прибыли все получается очень вкусно.
Но, может быть, есть какие–то не очевидные подводные камни?

19 Responses to Ремонт квартир как бизнес

  1. Normand:

    Если по цене всё получается — делай. Только накинь процентов 20, от получившейся суммы затрат, на расходы. На всякий случай.

  2. Vernetta:

    это нормальная, стандартная практика. Многие этим занимаются, и не только после пожара.

    Еще после бабушек, особенно после бабушек с 10 кошками и 5 собаками в доме, после алкоголиков, со вздутыми полами и прочее прочее.

    При этом, обрати внимание, что:
    1) Не всем нужна квартира с ремонтом. Достаточно все сломать, ободрать и!халтурно! отштукатурить, назвать это «выполненными черновыми работами», и любая страшная квартира сразу станет светлой и просторной. Твой клиент не богат, так как богатому заказчику все равно не понравится цвет твоих обоев.
    2) В твоем случае продажа квартиры облагается налогами, не забывай это.
    3) Вычитай из прибыли «стоимость» денег. Квартира — не горячий пирожок, ты не продашь её за 2–3 недели. 3 месяца? 6–8 месяцев? Год? Если процедура «покупка–ремонт–продажа» займет у тебя год, то ты должен заработать: не менее годовой банковской ставки (в расчете от полной стоимости квартиры!) + себестоимость ремонта + стоимость материалов + налог.
    4) Схема работает ровно до тех пор, пока квартира, в которой ты делаешь ремонт, за время этого ремонта не упала в цене ниже плинтуса. Купил за 3 000 000, сделал ремонт на 200 000 и продал за 2 500 000. Вигода, не правда ли?
    А именно так и закончились у людей аналогичные бизнесы ранее.

  3. Lyle:

    Чтобы квартира упала в цене, должен случиться какой–нибудь большой пиздец, в долгосрочной перспективе сильно всё равно не упадет. Разве нет? Да и сильно хуже чем сейчас вряд ли будет, время для покупки дешевой недвижки, кажется, довольно подходящее.

  4. Louis:

    >должен случиться какой–нибудь большой пиздец
    т.е. новости ты не читаешь, интернета у тебя нет и на улицу ты не выходишь?

  5. Palmer:

    ну возьми стоимость простой квартиры в своем городе на февраль 2014 года, переведи в валюту и переведи обратно в рубли по курсу февраль 2015 года. Насколько % упала цена квартиры?

  6. Oswaldo:

    это не правильный подход в плане недвижки. В плане движемого имущества, да (так как почти всё привязано к валюте) а у недвиги другие расчеты стоимости.

  7. Kakaka:

    А тебе обязательно после пожара? Есть просто новая без ремонта, в бетоне. Долгопрудный. 4300тыр.

  8. Vernetta:

    допустим, у тебя есть 7 000 000 рублей, что эквивалентно 100 000 $ сша на сегодня.
    Допустим, мой прогноз «продажа за год» верный. Значит, для расчета мы должны использовать:

    1) 18% годовых в рублях, т.е. (1 260 000 + «себестоимость ремонта + материалы + прогнозируемая прибыль»далее — х)/0,87+7 000 000 = 8 450 000 + x/0.87
    На которые ты можешь вернуть себе 8450000/курс$2016 долларов США

    2) 8% годовых в валюте, т.е. 109200+x/0.87
    На которые ты можешь вернуть себе 109200*курс$2016 рублей

    При этом стоимость недвижимости в разных валютах не корректируется пропорционально курсу!

  9. Vernetta:

    В начала 2014 года квартира могла стоить 6 000 000 рублей /200 000$ США
    Сейчас она может стоить 7 000 000 рублей/100 000$ США
    (я пишу МОЖЕТ СТОИТЬ, т.к. конкретные цифры надо прорабатывать с продавцами недвижимости, риелторами и т.п.)

    Если доллар за год упадет — цена в рублях по варианту 1 нереальна! Вариант 2 — провал.
    Если доллар останется 65–70, есть шансы на оба варианта (но 1 вариант гораздо выгоднее)
    Если доллар будет 100, цена в долларах по варианту 2 нереальна! Вариант 1 — провал.

  10. Vernetta:

    Увы, итог не имеет никакого отношения к бизнес–подблоге.
    Выгоднее положить деньги в банк.
    Или обдумать все с самого начала и начать нормальный бизнес.
    да хоть тот же ремонтно–строительный, раз уж у тебя есть «возможность дешево делать качественный ремонт»

  11. Ervin:

    Заодно стоит составить свою бригаду с прорабом.
    Временами простоя ее можно будет аутсорсить на чужих проектах, посредством того же Яндекс.Мастера.

  12. Lyle:

    У тебя расчет исходит из того, что квартиру надо взять за 6–7 млн в дефолт–сити, которая в убитом состоянии стоит примерно на миллион–полтора дешевле рынка. Это, конечно, провал. А у меня мысль на эти 6–7 миллионов покупать примерно вот такие: http://www.cian.ru/sale/flat/11955754/

    Ремонт мне обойдется примерно в 300 включая работу, двери, окна и т.д.
    Соседние квартиры продаются за 4 млн.
    Получается (4000 — 2800 — 300) * 0.87 = 780. Скидываем еще 200, чтобы побыстрее продать, получаются сладкие 20.7% (с расчетом, что за счет скидки удастся провернуть деньги быстрее).

  13. Lyle:

    В том–то и дело, что внезапно появилась охуительная бригада, которую чешутся руки пристроить в хорошее место, и деньги. За яндекс.мастер спасибо, посмотрю.

  14. Ervin:

    Яндекс.Мастер это самое простое для твоей ситуации в простое, чтобы не городить сайт и комплекс маркетингового продвижения по нему.
    Но если задумаешь последнее — постни, обсудим такую возможность в рубле.

  15. Vernetta:

    но это же 1 этаж панельной пятиэтажки, 37 кв. метров. Ты хочешь получить 100 000 рублей за 1кв.м.?
    Рядом в домах не выше 5 этажей предложения 3 800 000/44кв.м., что соответствует 86 тысячам рублей за квадрат.
    В кирпичных домах большей этажности продают по 90–95 тысяч.
    90*37=3 330 000

    (3330–2800–300)*0,87= 200 000 рублей
    200/3100=6,5%

  16. Vernetta:

    обращаю внимание, что ремонт ты тоже делаешь за свой счет, следовательно в твоём расчете 580 надо делить не на 2800, а на 3100 как минимум, что дает нам 18,5% прироста капитала.

  17. Bennie:

    да схрена ли?

    я квартиру в ДС2 продал в марте2014 за 4 млн, на тот момент в баксах (35,5) это было 112,6 килобаксов. Сейчас в этом же доме, аналогичные две квартиры с ремонтом никак не хуже чем был у меня продаются за 3,75 и 3,8 млн, что по нынешним валютным показателям в районе 59 килобаксов. Клевая маржа?

    И только не надо тут петь песни, что все про внутренний рынок и т.п.
    Стройматериалы это была чуть ли не первая группа товара, которая пошла вслед за долларом. А чувак собирается их в себестоимость закладывать.

  18. Oswaldo:

    я не знаю как насчет дс2 и дс, а на нашей окраине цены выросли на вторичку и первичку на 10–20% никак не выше, квартиру которая стоила вчера 3 млн, за 6 млн никто не купит.

  19. Vernetta:

    так и об этом же, только 1 тебя +10%, а у него –5%, но это уже можно расценивать на уровне погрешности при сравнении сумм в долларах США

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.