Друзья, здравствуйте! Крайне наивный пост сейчас будет, отговорите. Попалось мне на глаза вот такое предложение и я в него влюбился. Продолжение в первом комментарии…
Если коротко, то: субарендный бизнес. Частное лицо (т.е. я) снимает квартиру (110 кв.м), оформляет ИП, делает из квартиры общежитие и сдает его студентам. Продавец уверяет, что бизнес отличный, работает год, присылает вот такую табличку с доходами–расходами:
И вот такую схему расселения.
Принцип мне очень нравится, расселил, чай купил, wi–fi оплатил, уборщица пришла убрала–постельное постирала, со всеми рассчитался остаток себе в карман. Но гложат меня большие сомнения. Дело в том, что я нарушаю сразу два главных правила, потому как:
1. Планирую брать под это дело кредит (700 тысяч, даже если прогорит — буду мучатся и отдавать по 13 тысяч из зарплаты ближайшие 5 лет).
2. Арендным бизнесом, как и вообще любым бизнесом я не занимался никогда.
Собственник мамой клянется, что все чисто — готов дать документы на право собственности, договор субаренды новый заключается, подтвердить прибыль договорами аренды и т.д. Ну и общее впечатление приятное. Люди там уже живут, все функционирует, только собственник сменится. Искать проживающих студентов, пусть даже каждый месяц, мне не кажется сложным.
Собственно, вопрос — какие могут быть подводные камни. Что нужно сделать, кроме как в КУГИ получить справку о собственности и показать документы юристу? Насколько это все законно? Как это регистрируется и как будут платиться налоги с ИП? Есть ли у меня хоть какие–то шансы?
с одной стороны, очень страшно, но с другой — очень уж хочется заняться своим делом и когда–то я всё равно это сделаю, так почему бы не сейчас. В общем, помогите словом делом, везде в рути кидают, только на блогу и надежда.
Для начала стоит уточнить насколько создание общежития в квартире законно.
они будут бухать, шуметь, разносить мебель и мешать соседям. Разгребать придется тебе.
: студенты
Да, забыл уточнить. Собственник утверждает, что у них уже сформировалась сеть таких «общежитий» и этот объект — слишком маленький (сейчас они работают на площадях 200–400 кв.м.), а времени и сил на него тратится столько же, как и на большой проект — поэтому продают…
там есть видеонаблюдение дистанционное и к ЧОПу подключена квартира. Кроме того, хитрая система самодисциплины. Назначается старший, который может не платить за проживание в том случае, если за ближайший месяц ничего не произошло.
ну они там живут по договору найма, просто арендуют комнату себе (койко–место) и всё. Мне так объяснили…
хз, рискни, но у меня было много опыта жизни со студентами в свое время, я бы этот бизнес обходил за километр. 90% на могут вести себя адекватно, но оставшиеся 10% доведут до седины.
ты же понимаешь что здесь есть подвох и просто так кусок сети отдавать не будут, если он прибыльный? Даже если он менее прибыльный, чем другие.
Я не понял, что ты получаешь за 700 000 руб. в месяц. Право арендовать за 70 тыс. квартиру с нарами площадью 110 кв. м.?
С этической стороны, учитывая, что это обычная жилая парадная, пахнет не очень.
И в табличке я не вижу налогов.
плюс прими во внимание, что три месяца летом хата будет вероятно пустовать.
за 84 тысячи. Я тоже сначала так думал, но внутри довольно уютно — кроме нар, там куча бытовой техники, сантехника, система видеонаблюдения опять же… т.е. активов там тысяч на 250 наберется. Ну и право зарабатывать, мне по крайней мере так кажется.
вот это меня и смущает больше всего, только как понять, где именно этот подвох…я конечно поговорю с соседями и участковым, куда еще стоит заглянуть?
Вот, кстати, фотки оттуда. Ну на общагу в привычном смысле слова не тянет. Они называют это «молодежной квартирой»:
летом же можно туристов туда заселять, у них такая фишка работала (как они говорят) — и по показателям из таблицы, работали не плохо…За неделю берут 3000 и в месяц получается 12 вместо 8.
ну пробуй тогда, мусолить и гадать смысла нет, надо пробовать.
Есть общее правило — не лезть в бизнес, который не знаешь на 146%. Или будь готов все потерять.
Ну а само предложение — за гранью понимания, 26 чел в 110м квартире. Ходить по линейке — это не для студентов, как мне кажется.
краем уха слышал, что вот–вот ужесточится законодательство в этой области. думаю, здесь и причина продажи
Всё хорошо кроме влезания в кредит. Не готов ты к таким рискам.
Традиционно — покупаешь маленький объект, доход с него накапливаешь. Продаёшь маленький, добавляешь — покупаешь бОльший объект и т.к.
Деньги следует брать не у банка. Если дело не выгорит — за какую сумму ты сможешь выйти из этого бизнеса и сколько останется платить по долгам?
И еще вопрос вдогонку — а кто нибудь пользовался услугами «проверки готового бизнеса». вот
мужчина предлагает рассказать, почему не стоит тратить деньги, а лучше отдать часть их ему. Можно ли этим товарищам доверять? Блин, у меня создается впечатление, что я прошу у вас ответить на вопросы о смысле жизни.
бро, авито это не то место, чтобы решать такие проблемы
а вообще тебе верно сказали, не лезь в тот бизнес, которого не знаешь
собсвтенник жилья вообще в курсе, что оно в субаренду сдается?
похоже на правду, почему нет. только надо быть готовым — а) разбираться с соседями — разруливать со студентами — шумы, порядок и прочие бычки «в парадном». б) самому там торчать придется постоянно — ибо а). в) — помещение реально маленькое. 110 метров это мало. и что это за студенты, которые в июле, августе давали оборот, а в сентябре съебались куда то?
объявление о проверке бизнеса на авито? Как ты туда попал вообще!?
26 человек и один санузел? гы.
Как уже сказали, не зная броду — не суйся в воду.
смотрел другие предложения и тут ОНО! У них даже сайт
есть.
собственник конечно в курсе (как мне говорят), готов подписать со мной новый договор аренды на долгий срок. Я вот думаю так, что если они дадут мне хотя бы 11 месяцев поработать (договор аренды заключить на это время), то я и деньги отобью и немного заработаю. А дальше видно будет.
санузлов 2.
это туристы скорее всего, которые на месте сваливших в мае студентов отлеживались. 110 метров это мало согласен, думаю уменьшить количество мест и однозначно снизить плату.
Как ни странно, в этом посте не все рекомендации формата: «не вздумай, тебе пиздец», так что буду пока продолжать. Завтра запрошу документы и попробую пристроить их куда–то на проверку и пойду с местным населением общаться. Если интересно, могу продолжать держать вас в курсе — получится, пост из серии «как проебать 700к и пять лет платить кредит за неоправданную самоуверенность».
подними пост через полгода
это многое меняет!
хотя мне казалось, что 2 унитаза и 2 санузла — понятия немного разные
ну тогда это концептуально все меняет. если это туристы, то давай называть вещи своими именами — это хостел. там будет постоянно меняться публика, значит нужен постоянный администратор — это плюс зп трех человек. значит будет больше расход на химчистки–хуистки. значит экономически тут нихрена не сходится. но и не учтены доп продажи. в хостеле есть доход и помимо собсно аренды койкоместа. короче, посчитать надо как следует, убедиться в реальности заработка вообще, сходить там переночевать разок, принять решение после этого)
: а доход что будет приносить? Реклама?
В ДС в таких объектах живут в основном рабочие, дальнобои, свежеоткинувшиеся с зоны и тд. При должном фейс–контроле бывают вполне приличные компании. В свое время было у меня пара сотрудников, которые по таким местам жили, я помогал им с отбором и съемом, вот и насмотрелся. Так что про студентов не верю. Но модель вполне рабочая, прибыльная, затрат времени не так уж много.
, вот тут
почти квартал под такие общаги. Местные поговаривают, что владелец тот же, что и у ресторана Прага.
подвох хотя бы в том, что «общага» на Блохина, пафосный кусок Петроградки. Там аренда стоит сантиметр–два денег в месяц.
Вероятно, в этом и подколка.
в договор аренды.
Сейчас «общежитий» по 300р. в сутки пруд пруди, с другой стороны, 300р в сутки — это 9к в месяц, можно уже комнату у тихих алкашей снять.
Студенческая общага стоит около 5к в месяц. Два человека на 16 квадратов, инет и прочее — есть.
Есть и другие сомнения.
Я прожил в общагах лет 7 и могу сказать, что в такое бы вписываться не стал. Хотя бы потому, что тупо тесно. Есть и другие, менее значительные минусы.
а я прошляпил и думал, что все кровати одноярусные. Тогда вариант — эпик фэйл. Это не общага, а казарма.
Выше писал, что койко–место в общаге 2 тела на 16 квадратов стоит тысяч 5 в месяц. 10к с 16 квадратов. Тут хотят подымать 48к с 15 квадратов.
Попахивает надувательством, мягко говоря.
Как хостел, оно может и потянет. Но 100% загрузки никогда не будет, а если и будет, то пару дней в белые ночи.
в Москве да, чуть ли не бывшие АТС мебелируют и сдают гастерам. Но в Питере троим по силам снять однушку не с таким плотнячком.
Имеет смысл полазить по форумам риэлторов, кто держит хостелы и посуточные хаты. Может чего путного скажут.
> Студенческая общага стоит около 5к в месяц.
Думаю, что зависит от города и ВУЗа (я знаю, что в том же межвузовском студгородке студенты разных ВУЗов платили по разному), но в среднем гораздо меньше. Знакомые раньше платили меньше 500 руб. в месяц за трёхместный, сегодня вероятно в пределах тысячи. Другие и того меньше — пример СПбГАУ
Даже дорогущий (при этом вероятно худший ВУЗ Питера) коммерческий СПбГУП при заметно лучших условиях проживания имеет такие цены http://www.gup.ru/studlife/ds/cost/
извини, запутался в твоей системе координат. Что значит сантиметр–два денег в месяц?
я тоже в свое время жил в общаге за 600р в месяц. Но, даже в этом предложении от СПбГУП видно, что мест свободных там не очень то и много. И тут появляемся мы.
К слову «проверяльщик» оказался редкостным мудаком. Предложил мне приехать, заплатить ему пять тысяч денег за то, чтобы послушать байки на тему: «как меня могут кинуть». Я заикнулся, что таких баек в интернете бесплатно навалом и что хорошо бы все таки, чтоб вы на документы посмотрели. Тогда он заявил, что это будет дороже и лучше мне сначала приехать и послушать байки.
имеет смысл заселить туда своего знакомого для разведки обстановки
деньги не большие, а информация ценная
52к в месяц за комнату в 16 кв.м.? Ояебу.
Это больше похоже на хостел с посуточной оплатой, со всеми вытекающими.
Привет. Это со мной ты разговаривал по телефону.
Хорошо, что ты отказался именно от этой идеи:
В соседнем доме благородные доны снимают
двухкомнатную квартиру за 20–30
(что выходит 5–7,5 тысяч за место).
Для хостела такие цены — ок,
но хостел часто не заполнен.
Для общежития — это таки непомерно дорого,
и к такому выводу вполне может прийти любой,
кто потратит немного времени на поиск жилья.
Альтера, накручивает на бизнес минимум 100 к. комиссии. мало ли не знает кто.